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房产纠纷

逾期交房购房人解除合同的法律适用

作者:原创 发布于:2019-09-04 20:11:09 点击量:259

摘要: 现在房地产市场,商品房多数以预售的方式销售,购房产预付房款之后,并不能马上交付,而是在合同中写明交付日期。但在实践中,有些开发商不能按照合同约定的时间交房,由此产生纠纷,在开发商逾期交房的情况下,购房者是否能够解除购房合同呢?

  现在房地产市场,商品房多数以预售的方式销售,购房产预付房款之后,并不能马上交付,而是在合同中写明交付日期。但在实践中,有些开发商不能按照合同约定的时间交房,由此产生纠纷,在开发商逾期交房的情况下,购房者是否能够解除购房合同呢?

 根据《商品房买卖合同司法解释》第十五条根据《合同法》第九十四条的规定,出卖人迟延交付房屋或者买受人迟延支付购房款,经催告后在三个月的合理期限内仍未履行,当事人一方请求解除合同的,应予支持,但当事人另有约定的除外。法律没有规定或者当事人没有约定,经对方当事人催告后,解除权行使的合理期限为三个月。对方当事人没有催告的,解除权应当在解除权发生之日起一年内行使;逾期不行使的,解除权消灭。

 所以购房者解除合同的情形分为两种,原则是,有约定从约定,无约定从法定。

  首先,约定解除。当事人可在《商品房买卖合同》中对于开发商逾期交房违约的情况达到一定天数或者致使合同目的无法实现等条件后,约定购房者有权解除该合同。其次,法定解除根据《合同法》九十四条规定,如果商品房始终未具备交付条件或长期无法履行交房的义务,导致购房者无法实现购房目的,购房者有权解除合同。合同解除后的法律效果:《商品房买卖合同》项下房屋交付权利义务终止;购房者已支付的房款等费用,可根据具体情况,由开发商进行退还,并由开发商对购房者有关损失进行赔偿,违约金可以按照逾期交付使用房屋期间有关主管部门公布或者有资格的房地产评估机构评定的同地段同类房屋租金标准确定。

       同时如果在购房者以长时间逾期交房,达不到合同目的为由起诉开发商后,法庭辩论结束前,房屋具备交付条件,按照合同自由,鼓励交易的理念,法院一般会判定视为达到合同目的,驳回购房者的诉讼请求。




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